Estos 4 costos de alquiler a corto plazo "sorpresa" pueden acabar con las ganancias: así es como evitarlos
¿Qué tan fuerte? ADN de aire Informe de perspectivas de alquiler a corto plazo 2022 coloca el ADR de este año en casi un 17% por encima de la tasa previa a la pandemia, y los ingresos esperados en casi un 30% por encima de los "tiempos anteriores". Por lo tanto, los propietarios de alquileres a corto plazo y los administradores de propiedades pueden esperar que las ganancias de los alquileres a corto plazo crezcan a la par. Si, es decir, están automatizando operaciones, optimizando servicios y manteniendo los costos bajo control. Especialmente los costos de alquiler a corto plazo no planificados y fáciles de descuidar. Estamos hablando de esos gastos imprevistos que arruinan las predicciones de ganancias y vuelven obsoletos los cálculos de ingresos.
Aquí, presentamos los cuatro costos inesperados de alquiler a corto plazo más frustrantes. Le diremos qué buscar y cómo evitar gastar dinero donde no es necesario, para que sus propiedades estén siempre "listas para alquilar" y sus ganancias permanezcan en su bolsillo.
El alquiler de vacaciones a corto plazo "Fearsome Four"
- Reparaciones y reemplazos inesperados.
- Multas o sanciones por infringir los reglamentos de Permisos STR u ordenanzas locales.
- Costos de servicios públicos innecesarios y en aumento.
- Vacante no anticipada.
Descubra cómo puede ampliar sus operaciones de limpieza.
1. Reparación o reemplazo imprevisto de la propiedad
Los gastos operativos de alquiler a corto plazo, incluidos la limpieza, el mantenimiento, el seguro y los impuestos, son bastante simples de anticipar y calcular. Pero, ¿reparación o reemplazo importante de la propiedad? No tanto. Sí, es posible que pueda mirar hacia adelante y ver la necesidad de actualizar un sistema HVAC tosco o reemplazar un techo viejo. Este tipo de correcciones de "hitos" se incluirán en el cálculo de los gastos de capital de la propiedad.
Pero a medida que se levantan las restricciones de viaje relacionadas con la pandemia y los viajeros buscan alivio (y, a veces, una liberación bulliciosa) de meses de subidas y bajadas intermitentes de COVID-19, las reclamaciones por daños a la propiedad y los costos van en aumento. La aseguradora de alquileres a corto plazo Proper Insurance estima que el costo promedio de un reclamo por daños causados por huéspedes ronda los $13,000. Eso es el equivalente a 52 noches al ADR previsto para 2022 de $249.64. Una reparación o reemplazo que cueste incluso una fracción de esa cantidad puede ser suficiente para diezmar las ganancias de alquiler esperadas para la mayoría de los anfitriones. Por lo tanto, es increíblemente importante prevenir las situaciones que pueden provocar daños, antes de que se produzcan.
Los informes sobre las “casas de fiesta” de Airbnb se convirtieron por primera vez en una noticia habitual a fines de 2020. En 2021, estas historias aumentaron tanto en frecuencia como en intensidad, ya que algunos juerguistas cambiaron su alboroto de clubes y bares a alquileres a corto plazo menos restringidos.
Afortunadamente, ahora que comienza la gran recuperación de los viajes de 2022, Airbnb y vrbo ambos están tomando medidas proactivas para evitar fiestas y eliminar de la lista las casas de fiestas problemáticas.
Pero los grupos de invitados no tienen que organizar una fiesta oficial para que se produzcan comportamientos similares a los de una fiesta. Un hermoso lugar, una gran casa, un grupo de amigos, una caja de tequila y una licuadora, un año de energía de celebración reprimida... todo esto puede provocar persianas rotas, tapicería manchada, azulejos agrietados, ventanas rotas o pisos dañados. Y el costo de reparar estos daños puede anular rápidamente las ganancias asociadas con la alta demanda y el fuerte ADR.
- Examine minuciosamente a los huéspedes antes de aceptar reservas: verifique los perfiles completos de OTA, lea las reseñas de los huéspedes, haga preguntas sobre los planes de sus huéspedes y obtenga identificaciones para todos los huéspedes reservados.
- Considere exigir un mínimo de varias noches, especialmente durante los períodos de alto riesgo, como las vacaciones de primavera, o cuando se lleva a cabo un festival o un evento deportivo importante en las cercanías.
- Instalar un sensor de ruido seguro para la privacidad tanto en interiores como en exteriores, y asegúrese de que incluya mensajes automáticos para los huéspedes para recordarles las reglas de ruido y detener el ruido excesivo antes de que provoque daños.
2. Multas o Sanciones por Violar las Regulaciones de Permisos STR u Ordenanzas Locales
La mayoría de las ciudades y condados de los EE. UU. donde los alquileres a corto plazo son populares tienen largas listas de estipulaciones que estos alquileres deben cumplir para obtener un permiso para operar. Estos incluyen regulaciones sobre estacionamiento, eliminación de basura, ruido y límites de ocupación. Al solicitar y pagar un permiso de alquiler a corto plazo, el propietario se compromete a cumplir con estas normas.
Algunas reglas se aplican a cosas de las que los huéspedes son directamente responsables. Los huéspedes, por ejemplo, son responsables de estacionar sus autos. También son generalmente responsables de sacar la basura, controlar su volumen y asegurarse de que solo los huéspedes registrados se queden en la propiedad.
Otras reglas de permisos pueden tener que ver con la ubicación de la propiedad (por ejemplo, un nueva ley nevada que prohíba los alquileres de vacaciones a corto plazo dentro de los 2,500 pies de cualquier hotel turístico en Las Vegas y Henderson, una ciudad con mucho turismo), o la prevención de incendios (es decir, Requisito del lago Tahoe para la inspección de áreas naturales y ajardinadas alrededor de STR en zonas de alta calificación contra incendios). Y aún se pueden aplicar otras reglas al mantenimiento regular, el mantenimiento o el paisajismo.
- Controle periódicamente las ordenanzas locales para conocer las actualizaciones y asegúrese de que la propiedad las cumpla.
- Explique todas las "reglas de la casa" en la lista de alquiler, incluidos los límites de ruido, los límites de ocupación, los requisitos de estacionamiento, las restricciones para fumar y las reglas para visitantes.
- Recuerde a los huéspedes las reglas (y sanciones) en la confirmación de la reserva, la correspondencia de seguimiento y en la exhibición en la propiedad.
Incluso si el área donde se encuentra su propiedad de alquiler a corto plazo no requiere un permiso de operación, puede ser responsable de multas, tarifas y costos imprevistos. Estos pueden incluir multas de HOA, multas de ordenanzas de ruido de la ciudad... incluso honorarios legales para luchar contra demandas relacionadas con el ruido o las molestias. Asegúrese de saber exactamente lo que está permitido en la ciudad, pueblo o municipio donde reside su propiedad de alquiler. Y tome medidas proactivas para reducir el riesgo de molestar a los vecinos o violar las reglas. No es solo lo correcto, la preservación de la industria de alquiler a corto plazo depende de ello.
3. Costos de servicios públicos innecesarios y en aumento
A diferencia de los arrendamientos a largo plazo, los alquileres a corto plazo no pueden pasar facturas de servicios públicos a los inquilinos. Los costos de los servicios públicos también aumentan año tras año y pueden aumentar durante las temporadas altas, ya que las redes eléctricas locales están al máximo. Por esta razón, es increíblemente importante monitorear de cerca los costos de los servicios públicos, antes de que consuman las ganancias anticipadas.
- Instale un termostato de hogar inteligente. Estos dispositivos económicos lo ayudan a evitar gastos excesivos en calefacción o refrigeración, ajustando el sistema HVAC de su propiedad de forma remota entre las estadías de los huéspedes y mientras los huéspedes reservados van y vienen de la propiedad.
- Cambie de bombillas incandescentes a iluminación LED... que, por sí sola, puede reducir los costos de electricidad hasta en un 75%. En muchas áreas, la construcción más nueva requiere accesorios de iluminación LED exclusivamente, específicamente porque son mucho más eficientes energéticamente.
- Cambia los televisores de plasma de alto voltaje por televisores LED de bajo voltaje.
- Reemplace los electrodomésticos antiguos por otros con certificación ENERGY STAR para obtener grandes ahorros con el tiempo. Ejemplos:
- Una lavadora de ropa con certificación ENERGY STAR usa entre un 40 y un 50 por ciento menos de energía y alrededor de un 55 por ciento menos de agua que las lavadoras estándar.
- Las secadoras con certificación ENERGY STAR usan un 20 por ciento menos de electricidad que las máquinas convencionales.
- La mayoría de los lavavajillas con certificación ENERGY STAR son un 12 % más eficientes que los modelos sin certificación.
- Reemplace las ventanas de un solo panel por ventanas de doble panel y coloque un buen aislamiento.
Sí, estos gastos de CapEx requieren pago por adelantado. Pero cuando los huéspedes principales de una propiedad son visitantes a corto plazo, que no pagan las facturas de servicios públicos y es mucho menos probable que apaguen las luces o apaguen el aire acondicionado por la noche que los residentes a largo plazo, la inversión bien vale la pena. .
Igualmente importante es el corte de cables. Más del 95 % de los estadounidenses tienen un teléfono móvil, por lo que hay pocas razones para tener un teléfono fijo en una propiedad de alquiler vacacional. Del mismo modo, la televisión por cable, que puede costar cientos de dólares al mes por paquetes "premium" con un sinfín de canales que no se ven, es un costo que está listo para recortar. En su lugar, instale un sistema Smart TV con un puñado de excelentes plataformas de transmisión y permita que los invitados elijan películas, programas de televisión, eventos deportivos y otros entretenimientos proyectados, a una fracción del costo del cable.
4. Vacante imprevista
La mayoría de los alquileres a corto plazo tienen temporadas altas y temporadas bajas (aunque la llegada de los trabajos desde casa, la vida flexible y el nomadismo digital ha cambiado bastante la idea de la estacionalidad). Aún así, muchos factores no estacionales pueden afectar las tasas de disponibilidad de alquileres a corto plazo.
La negligencia en el mantenimiento, el marketing aburrido y la poca capacidad de respuesta a los huéspedes pueden llevar a una propiedad no operativa o a críticas negativas. Y el costo de las noches no reservadas puede reducir rápidamente las ganancias planificadas. Por lo tanto, es importante mantener la preparación para el alquiler con el fin de capturar reservas cuando la demanda es alta, y es igualmente importante comercializar de manera proactiva cuando la demanda cae.
Fuente: Ruidoaware.com
- Haga de la limpieza la prioridad uno. Airbnb informa constantemente que el factor principal para obtener buenas críticas de los huéspedes es la limpieza. En el mercado de viajes actual, limpieza es más importante que nunca, ya que los huéspedes buscan alojamiento seguro y desinfectado. Establezca firmemente los estándares de control de calidad de limpieza y confirme que se estén cumpliendo.
- OK, haz que el mantenimiento sea co-Prioridad Uno. Un aire acondicionado roto, un grifo con fugas o un cabezal de ducha defectuoso pueden dar lugar a malas críticas de alquileres de vacaciones, mientras que un inodoro que no funciona, una ventana rota o una pared de yeso que se desmorona pueden hacer que una propiedad quede fuera de servicio por completo. Realice las reparaciones necesarias tan pronto como sean necesarias para evitar daños mayores y evitar noches innecesarias sin funcionar.
- Ofrece tarifas flexibles. Si bien la recuperación actual de los viajes apunta a un ADR fuerte incluso en temporadas normalmente bajas, habrá momentos del año, mes y semana en los que las reservas disminuyan. Las tarifas más bajas durante estos períodos pueden atraer a los huéspedes que buscan una ganga. Considere el uso de una herramienta de fijación de precios dinámica o flexible específicamente para alquileres a corto plazo para realizar un seguimiento de las tendencias y ajustar los precios en consecuencia.
¿Utiliza las redes sociales para comercializar sus propiedades de alquiler a corto plazo? Considere aumentar su gasto en publicidad en las redes sociales antes de los "canales" de viaje anticipados. Fotos o videos nuevos, más una leyenda que enfatice tarifas especiales, más un llamado a la acción creativo y convincente ("Escápese por menos", "Reserve ahora con tarifa especial", "Oferta por tiempo limitado", etc.) pueden ayudar mucho a proteger ganancias contra el costo de las noches no reservadas.
Natasha Garber cubre tendencias, noticias, regulaciones y cumplimiento para Consciente del ruido, la solución de ruido líder en la industria del alquiler a corto plazo. Desde su lanzamiento en 2015, NoiseAware ha protegido más de 2 millones de estancias contra quejas por ruido y daños a la propiedad. Las publicaciones de Natasha sobre tecnología de administración de propiedades STR, monitoreo de ruido seguro para la privacidad y leyes de licencias se pueden encontrar semanalmente en el blog NoiseAware.
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